Der Verkauf von Zinshausanteilen
Beim Zinshausverkauf oder einer Erbschaft stellt sich oft die Frage, ob man auch lediglich seinen Anteil an einem Zinshaus verkaufen kann. Zinshausbewertung.at gibt Ihnen einen Überblick rund um das Thema Zinshausanteil verkaufen und Parifizierung, und erklärt wie die einzelnen Besitzverhältnisse den Verkauf beeinflussen.
Die verschiedenen Eigentumsverhältnisse
Um ein Miteigentum handelt es sich dann, wenn zwei oder mehr Personen eine gemeinsame Liegenschaft besitzen. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten zur Aufteilung:
Schlichtes Miteigentum
Jedem Miteigentümer gehört ein geistiger und somit kein realer Anteil an der Liegenschaft, es besteht rechtlich keine dezidierte Eigentumszuweisung. Ein schlichter Miteigentümer kann jedoch Benützungsregelungen oder Mietverträge abschließen, um eine Wohnung selbst nutzen zu können.
In einer Benützungsregelung kann eine Wohnung vertraglich aufgeteilt und festgelegt werden, welcher Wohnraum von welchen Personen genutzt werden darf. Diese Regelung sollte allerdings im Grundbuch vermerkt werden, um sie auch für Rechtsnachfolger gültig zu machen.
Wohnungseigentum
Miteigentürmern wird beim Wohnungseigentum das Recht eingeräumt, über eine Wohnung oder Räumlichkeit alleine, ohne Zustimmung anderer Eigentümer, zu verfügen und diese ausschließlich zu nutzen.
So ist ein Wohnungseigentümer im Verhältnis seines Anteils gemessen an der Wohnungsgröße, gleichzeitig auch Miteigentümer an den allgemeinen Teilen des Zinshauses, wie beispielsweise Stiegenhaus, Dach, etc.
Eigentümerpartnerschaft
Diese Sonderform des Wohnungseigentums entsteht, wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben. Dazu ist kein zusätzlicher Vertrag nötig. Beide Personen sind jeweils zur Hälfte Eigentümer und haften auch gleichermaßen für alle Verbindlichkeiten, unabhängig von der jeweiligen Beisteuerung zum Kaufpreis der Immobilie.
Die Parifizierung – Klärung der Eigentumsverhältnisse
Eine Parifizierung wird auch Nutzwertfestsetzung oder Nutzwertfeststellung genannt. Mittels dieser kann Wohnungseigentum zugunsten mehrerer Personen geschaffen werden, denn solange ein Zinshaus nicht parifiziert ist, besteht nur ein schlichtes Miteigentum.
Ein Nutzwertgutachten soll klären, welcher Teil des Zinshauses welcher Person gehört. Zusätzlich werden die Betriebs- und Erhaltungskosten aller einzelnen Wohnungen anhand dieses Nutzwertes berechnet. Ein Nutzwertgutachten wird von Zivilingenieuren oder Architekten erstellt.
Die Parifizierung selbst richtet sich primär nach den Flächenverhältnissen – je mehr Fläche im eigenen Besitz ist, desto größer der Anteil an der gesamten Immobilie. Auch werterhöhende und wertmindernde Umstände (Stockwerte, Straßen- oder Hofseite, etc.), sowie Kellerabteile, Stellplätze und Garagen werden zur Berechnung herangezogen.
Die Zinshausverhaltung
Die Verwaltung eines Zinshauses lässt sich in zwei Kategorien teilen:
Die ordentliche Verwaltung
Damit meint man Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen. Die ordentliche Verwaltung obliegt beim schlichten Eigentum und beim Wohnungseigentum dem Mehrheitseigentümer. Dieser wird gemäß dem Verhältnis der Anteile ermittelt und benötigt mehr als 50 Prozent. Minderheitseigentümer müssen die mehrheitlich beschlossenen Maßnahmen hinnehmen.
Die außerordentliche Verwaltung
Dies sind größere bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen der Immobilie. Diese müssen bei schlichtem Miteigentum einstimmig beschlossen werden. Beim Wohnungseigentum trifft die Mehrheit die Entscheidung.
Einen Minderheitsschutz gibt es dann, wenn die Veränderungen die Minderheit übermäßig beeinträchtigen und die Kosten nicht durch Rücklagen finanziert werden können. Es kann eine gerichtliche Aufhebung oder Rücknahme gefordert werden. Auch bei keinen oder zu wenigen Maßnahmen zur Erhaltung der Liegenschaft greift der Minderheitsschutz.
Der Verkauf eines Zinshausanteils
Ein schlichter Miteigentümer kann über seinen Anteil an einem Zinshaus ohne Zustimmung anderer Miteigentümer frei verfügen und somit auch verkaufen. Etwaige Benützungsregelungen aus dem Grundbuch werden bei einem Verkauf automatisch an den Rechtsnachfolger weitergegeben.
Auch bei einem Wohnungseigentum kann der Eigentümer frei über seinen Zinshausanteil verfügen und sich ebenso zum Verkauf entscheiden. Wohnungseigentum kann im Allgemeinen leichter als schlichtes Miteigentum verkauft werden, denn bei letzterem bekommt man nur einen ideellen Anteil, der die Verfügung einschränkt. Wenn man zum Beispiel bei einer Eigentümerpartnerschaft seinen Anteil verkaufen möchte, muss die Zustimmung des anderen Partners eingeholt werden.
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